Technologie nenahrazuje makléře, posiluje ho
Kolem umělé inteligence v realitách se nadělá hodně hluku. Pravda je střízlivější a pro Vás příjemnější: dobrá technologie nedělá rozhodnutí za makléře, dělá je informovanější. Za osm let praxe jsem zažil přerod od inzerátu vyvěšeného na nástěnce po datově řízený prodej, kde víme předem, kdo je nejpravděpodobnější kupec a kolik je ochoten zaplatit. Výsledek se neměří líbivými grafy, ale tím, za kolik a jak rychle se Vaše nemovitost prodá.
Mým úkolem zůstává totéž co dřív - vyjednat Vám nejlepší cenu a provést Vás obchodem bez nepříjemných překvapení. Technologie mi k tomu dává lepší podklady, rychlejší zpětnou vazbu z trhu a prostor věnovat se tomu, co stroj neumí: jednání s lidmi, čtení situace a obhajobě Vašich zájmů u stolu.
Ocenění z dat, ne z pocitu
Nejdražší chyba prodeje vzniká hned na začátku, u ceny. Nadhodnocená nabídka odradí vážné zájemce a po pár týdnech bez ohlasu ji stejně zlevňujete, jenže to už trh ví, že se nemovitost neprodává. Podhodnocená Vás zase připraví o peníze. Moderní oceňování pracuje s reálnými daty: dokončenými prodeji srovnatelných nemovitostí v okolí, vývojem nabídky a poptávky, dobou inzerce i sezónními výkyvy. Místo jednoho odhadu tak dostanete podloženou cenovou strategii.
Data ale potřebují korekci od člověka, který lokalitu zná. Stroj nepozná, že dům odděluje od rušné ulice vzrostlá zeleň, že je sídlo SVJ vzorně spravované nebo že je rekonstrukce kuchyně sice nová, ale provedená v nešťastném dispozičním řešení. Spojení tvrdých dat a místní znalosti dává cenu, kterou před kupujícím i jeho bankou obhájíte.
Cílený marketing a virtuální home staging
Dřív se inzerát vyvěsil a čekalo se. Dnes umíme oslovit přesně ten okruh lidí, pro které dává Vaše nemovitost smysl - mladé rodiny hledající v dané spádové oblasti školu, investory se zájmem o nájemní výnos nebo lidi, kteří se do lokality vracejí. Cílený marketing šetří čas Vám i mně: na prohlídky chodí lidé, kteří mají o nemovitost reálný zájem a finanční možnosti ji koupit, ne realitní turisté.
Velký rozdíl dělá prezentace. Profesionální fotografie je samozřejmost, ale technologie jdou dál. Virtuální home staging dokáže do snímků prázdného nebo zastarale zařízeného bytu doplnit moderní nábytek a ukázat potenciál prostoru, aniž byste cokoli stěhovali. Kupující si tak snáz představí, jak by tu mohl bydlet, a to se promítá do počtu i kvality nabídek. Vždy přitom platí jediné pravidlo: prezentace musí být poctivá. Co ukážeme online, to musí sedět i při prohlídce.
Rychlejší a transparentnější prodej
Technologie zkracují prodej v každém kroku. Online prohlídky a video předvýběr ušetří desítky neproduktivních návštěv. Digitální zpracování dokumentů, ověřování údajů v katastru a příprava podkladů jdou hladčeji a s menším rizikem chyby. Vy přitom máte průběžný přehled - víte, kolik lidí inzerát vidělo, kolik se ozvalo a jak postupuje jednání. Žádné dohady, jen čísla a fakta.
Sleduji i poptávkovou stranu. Když dnes kupující shání hypotéku, banka posuzuje hlavně poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Standardně získá úvěr zhruba do 80 procent ceny, žadatelé do 36 let za splnění podmínek až do 90 procent. Banka navíc sleduje, jaká část příjmu padne na splátky všech dluhů. Jsou to orientační mantinely a každý případ posuzuje banka individuálně, ale díky nim odhadnu, kolik Vám reálně přijde nabídek a v jaké cenové hladině. To pak promítnu do strategie i do jednání.
Na co se technologie nehraje
Je férové říct, kde technologie končí a začíná odpovědnost makléře. Žádný nástroj za Vás nepřevezme právní jistotu obchodu. Rezervační smlouvu, kupní smlouvu i advokátní úschovu peněz je třeba nastavit tak, aby chránily Vás, ne protistranu. Tady se nedá nic automatizovat naslepo, každá zakázka má svá specifika.
Stejně tak technologie neobejde zákon. U průkazu energetické náročnosti, tedy PENB, někdy slýchám nereálná očekávání. U běžných bytů a domů ho při prodeji potřebujete, u staveb pro rodinnou rekreaci užívaných jen část roku platí zákonná výjimka a PENB se nevyžaduje. Nikdy Vám neslíbím lepší energetickou třídu, než jakou stavba reálně má - to by se vymstilo Vám i mně. Poctivost je v tomhle oboru nejlepší dlouhodobá strategie.