Kde trh stojí na začátku roku 2026
Po dvou letech, kdy se ceny v Praze a okolí spíš stabilizovaly než propadaly, vstupujeme do roku 2026 s trhem, který se zase rozhýbal. Sazby hypoték klesly ze svých maxim a kupující, kteří dva roky vyčkávali, se postupně vrací. To, co dnes vidím u svých zakázek, není divoký růst jako v letech 2021 a 2022. Je to spíš zdravé oživení, kde se prodává hlavně to, co má rozumnou cenu a je připravené.
V praxi to znamená jednu věc. Nadhodnocené nabídky stojí na webech měsíce a postupně zlevňují, zatímco správně naceněné byty mizí za týdny. Kupující si dnes umí spočítat splátku a porovnat nabídky během jednoho večera. Trh je informovaný a trpělivost má jen ten, kdo si může dovolit čekat.
Co táhne ceny v letošním roce
Hlavním motorem zůstává dostupnost hypoték. Když banka půjčuje levněji, lidé si můžou dovolit dražší nemovitost a poptávka roste. ČNB nastavuje mantinely, ve kterých banky úvěrují, a ty se v posledních letech uvolnily. Orientačně dnes získáte hypotéku do 80 % hodnoty nemovitosti (LTV), mladší žadatelé do 36 let až do 90 %. Ukazatele jako DSTI a DTI, tedy poměr splátky a celkového dluhu k příjmu, banka posuzuje individuálně. Žádné číslo neberte jako jisté, vždy záleží na konkrétní bonitě.
Druhým faktorem je nedostatek nové výstavby. V Praze se roky staví méně, než kolik je poptávka, a povolovací proces je zdlouhavý. Tahle nerovnováha drží ceny zespodu i v době, kdy poptávka kolísá. Nový byt v rozumné lokalitě má proto pořád navrch.
Třetí věc, kterou lidé podceňují, je energetická náročnost. Byt nebo dům s lepším PENB má dnes konkurenční výhodu, protože kupující počítá s náklady na provoz, ne jen s cenou na metr. U klasických bytů a domů je PENB při prodeji povinný. U rekreačních staveb, které užíváte jen část roku, platí zákonná výjimka a PENB zajišťovat nemusíte. Neslibujte tedy kupujícímu energetický štítek tam, kde ho zákon nevyžaduje.
Praha versus okolí: kde je dnes hodnota
Pražské byty jsou drahé a zůstanou drahé. Co se ale děje, je rozprostírání poptávky do okolí. Lidé, kterým v Praze nevyjde rozpočet, hledají v dosahu vlaku nebo dálnice, kde za stejné peníze dostanou víc metrů nebo zahradu. Obce do zhruba třiceti minut od Prahy proto rostou rychleji než samotné centrum.
Konkrétně: za cenu menšího pražského bytu seženete v dobré obci za městem řadový dům se zahradou. Pro rodinu 35 až 55 let, která řeší prostor a školu pro děti, to bývá rozumnější volba. Pokud takovou nemovitost vlastníte a zvažujete prodej, jste letos v silné pozici, protože poptávka po bydlení za městem je vysoká.
Prodávám, nebo počkám? Jak se rozhodnout
Tohle je otázka, kterou slyším nejčastěji. Odpověď nezní podle nadpisu v novinách, ale podle Vaší situace. Pokud prodáváte, abyste koupili jinou nemovitost, pohyb trhu Vás v zásadě nemá trápit. Když prodáte dráž, dráž i koupíte, a naopak. Rozdíl se z velké části vyruší a důležitější je načasování celé operace, ne hádání o desetiny procenta.
Jiné je to, když prodáváte do peněz, třeba kvůli vyrovnání dědictví nebo splacení závazků. Tady má smysl využít oživení trhu a jít do prodeje, dokud je poptávka silná. Čekání na lepší cenu se vyplatí jen tomu, kdo nemovitost nepotřebuje rychle zpeněžit a unese náklady na její držení.
Ať se rozhodnete jakkoli, jedno platí vždy. Cenu nenastavujte podle toho, co chcete dostat, ale podle toho, co reálně platí kupující za srovnatelné nemovitosti ve Vaší lokalitě. Já k tomu používám konkrétní uzavřené obchody z katastru, ne inzertní ceny, které bývají zbožné přání prodávajících.
Na co si dát letos pozor jako kupující i prodávající
Kupujícím radím počítat splátku s rezervou. Sazby sice klesly, ale nikdo Vám nezaručí, kde budou za pár let při refixaci. Když Vás dnešní splátka tlačí na hranici, počkejte raději na lepší poměr ceny a příjmu, než abyste se dostali do potíží. Hypotéku si nechte předschválit dřív, než se zamilujete do konkrétního bytu, ať jednáte z pozice připraveného kupce.
Prodávajícím radím nepodcenit přípravu. Vyřešený PENB tam, kde je povinný, čistý výpis z katastru, pořádek v SVJ a kvalitní fotografie udělají rozdíl mezi prodejem za měsíc a hnitím nabídky půl roku. Rezervační smlouvu a advokátní úschovu berte jako standard, který chrání obě strany, ne jako formalitu navíc.
A jedna věc, kterou vidím u zakázek, co převezmu po neúspěšném prodeji jinde. Nadhodnocená cena na začátku Vás stojí nejvíc. Trh si přebere, že nabídka visí dlouho, a začne se ptát, co s ní je špatně. Lepší je nasadit reálnou cenu hned a nechat poptávku pracovat ve Váš prospěch.