Kde se v převodu skrývá skutečné riziko
Prodej nemovitosti se v jednom okamžiku zúží na jedinou nebezpečnou vteřinu: peníze už odešly, ale vlastník v katastru se ještě nezměnil. Právě v té mezeře vznikají potíže. Kupující se bojí poslat několik milionů na účet člověka, kterého viděl dvakrát v životě. Prodávající se bojí podepsat smlouvu a převést vlastnictví dřív, než uvidí peníze. Obě obavy jsou oprávněné a obě řeší stejný nástroj - úschova.
Za osm let v realitách jsem viděl, jak končí lehkomyslnost. Kupující pošle peníze přímo prodávajícímu výměnou za podpis, a pak se na katastru objeví zástavní právo, exekuce nebo námitka, o které nikdo nevěděl. Nebo naopak prodávající převede byt, ale poslední splátka nedorazí. Bezpečný převod není o důvěře mezi lidmi. Je o tom, že peníze drží nezávislá třetí strana a uvolní je teprve ve chvíli, kdy je vlastnictví prokazatelně přepsané na kupujícího.
Advokátní úschova: jak peníze ochrání obě strany
Advokátní úschova funguje jednoduše. Kupující složí kupní cenu na zvláštní účet advokáta, který je oddělený od jeho vlastních peněz a chráněný i pro případ, že by se advokátovi něco stalo. Advokát peníze nikam nepustí, dokud se nesplní podmínky dohodnuté ve smlouvě o úschově. Tou hlavní podmínkou je zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí. Teprve když advokát z katastru ověří, že kupující je zapsaný jako vlastník a na listu vlastnictví nejsou žádná nečekaná břemena, vyplatí peníze prodávajícímu.
Klíčové je, že podmínky výplaty napíšeme přesně. Pokud na nemovitosti vázne hypotéka prodávajícího, úschova z kupní ceny nejdřív pošle peníze bance na doplacení úvěru a teprve zbytek prodávajícímu. Tím zajistíme, že kupující dostane byt čistý, bez zástavy. Pokud se obchod z jakéhokoli důvodu nedokončí a vlastnictví se nepřevede, peníze se vrátí kupujícímu. Žádná strana nepřijde k újmě.
Existuje i bankovní a notářská úschova. Notářská je rovněž velmi bezpečná a u větších částek ji řada lidí vyhledává. Bankovní úschova bývá levnější, ale podmínky jsou méně pružné. V praxi nejčastěji doporučuji advokátní úschovu u advokáta, který smlouvy připravuje, protože advokát rozumí celé transakci a podmínky výplaty nastaví přesně na míru konkrétnímu obchodu. Cena úschovy se obvykle pohybuje v řádu nižších tisíců až podle výše částky, vždy ji ale znáte předem.
Katastr krok za krokem
Samotný přepis vlastnictví probíhá vkladem do katastru nemovitostí. Podáme návrh na vklad spolu s podepsanou kupní smlouvou, na které musí být úředně ověřené podpisy. Katastrální úřad nejdřív u nemovitosti vyznačí takzvanou plombu, tedy poznámku, že u ní probíhá řízení. Plomba je pro kupujícího dobrá zpráva - od té chvíle nikdo jiný nemůže s nemovitostí nakládat za jeho zády.
Ze zákona katastr nesmí rozhodnout dřív než po uplynutí 20 dnů od podání návrhu. Tato ochranná lhůta brání podvodům a dává prostor zachytit případnou námitku. Celé řízení obvykle trvá zhruba měsíc, podle vytíženosti konkrétního pracoviště to může být i o něco déle. Po zapsání vkladu Vám katastr pošle vyrozumění a na novém listu vlastnictví je už uvedený kupující jako vlastník.
Před podpisem vždy stáhneme aktuální výpis z katastru a pečlivě ho čteme. Sledujeme oddíl C a D listu vlastnictví, kde se objevují zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo poznámky o sporu. Pokud tam něco je, vyřešíme to ještě před převodem, ne potom. U bytu navíc ověříme stav v SVJ, hlavně potvrzení o bezdlužnosti, aby kupující nepřevzal dluhy předchozího majitele na fondu oprav.
Když kupující bere hypotéku
Velká část kupujících financuje koupi hypotékou a do procesu to vnáší ještě banku. Banka pošle peníze až po splnění svých podmínek, typicky po zástavě nemovitosti ve svůj prospěch a po doložení návrhu na vklad. Proto u takových obchodů kombinujeme financování z úvěru s vlastními penězi kupujícího a přesně sladíme, kdy která část kupní ceny dorazí do úschovy.
Pro představu o reálných parametrech: banky dnes obvykle půjčí maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, mladší žadatelé do 36 let mohou dosáhnout až na 90 %. Zbytek je nutné dofinancovat z vlastních zdrojů. Banka zároveň posuzuje schopnost splácet podle příjmů a stávajících závazků, tedy ukazatele typu DSTI a DTI. Všechno jsou to ale orientační hranice. Banka každou žádost posuzuje individuálně a konkrétní podmínky se liší případ od případu, proto je rozumné mít financování potvrzené ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Z pohledu prodávajícího je dobré vědět, že kupující s předem schválenou hypotékou je výrazně jistější partner. Když si tohle ohlídáme hned na začátku, ušetříme si později nepříjemné překvapení, že banka úvěr nakonec neschválí a obchod padne.
Posloupnost smluv, kterou držím u každého obchodu
Bezpečný převod má svůj řád a vyplatí se ho neporušovat. Začínáme rezervační smlouvou, kterou kupující potvrdí vážný zájem a složí rezervační zálohu. Tím nemovitost stáhneme z nabídky a obě strany získají jistotu, že druhá to myslí vážně. V rezervační smlouvě už pojmenujeme cenu, termíny a podmínky financování.
Následuje kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově, které připravujeme současně a provázaně. Kupní smlouva řeší převod vlastnictví, smlouva o úschově řeší pohyb peněz. Obě musí na sebe přesně navazovat, jinak vznikne ta nebezpečná mezera, o které jsem psal na začátku. Teprve po podpisu putují peníze do úschovy a návrh na vklad na katastr.
K nemovitosti patří i průkaz energetické náročnosti budovy, tedy PENB, který prodávající dokládá kupujícímu i do inzerce. U běžných bytů a domů je povinný. Pozor ale na výjimku: stavby určené k rekreaci, užívané jen část roku, PENB při prodeji ze zákona dokládat nemusí. Nikdy proto neslibuji zajištění průkazu tam, kde ho zákon nevyžaduje, aby kupující nečekal něco, co nemůže dostat.