Co home staging vlastně je a proč funguje
Home staging znamená přípravu nemovitosti na prodej. Nejde o rekonstrukci ani o to schovat vady. Jde o to ukázat byt nebo dům tak, aby si v něm kupující dokázal sám sebe představit. Rozhodnutí padá v prvních vteřinách prohlídky a často ještě dřív, u fotek v inzerci. Pokud první dojem sedne, kupující hledá důvody proč koupit. Pokud nesedne, hledá důvody proč slevit.
Za osm let praxe vidím pořád stejnou věc. Dva srovnatelné byty ve stejném domě se prodají za výrazně jinou cenu jen proto, že jeden je připravený a druhý ne. Připravená nemovitost se navíc prodá rychleji, a každý měsíc navíc na trhu tlačí cenu dolů. Kupující si totiž řekne, že když to nikdo nechce, asi něco bude.
Nejdřív vykliďte a vyčistěte, teprve potom řešte vzhled
Nejúčinnější a nejlevnější krok je odstranit přebytek. Z bytu, který je plný osobních věcí, fotek a nábytku, se kupující nedokáže odpoutat. Cílem je neutrální prostor, do kterého si každý promítne svoje. Sundejte rodinné fotografie, magnetky z lednice, schovejte kosmetiku z koupelny a nadbytečné kuchyňské spotřebiče. Vyklizená skříň navíc působí prostorněji, takže polovinu věcí klidně sbalte do krabic, jako byste se už stěhovali.
Druhá věc je čistota a drobné opravy. Umyté okna pustí do bytu víc světla, a světlo prodává. Spravte kapající kohoutek, vrzající dveře, odlepenou lištu. Tohle nejsou velké položky, ale kupující si z nich skládá dojem, že o nemovitost nebylo pečováno, a začne přemýšlet, co dalšího je skryté. Za pár stovek za silikon, žárovky a barvu na začištění děr po obrazech odvedete víc práce než za desítky tisíc.
Pokud máte stěny tmavé, výrazně barevné nebo poškrábané, vyplatí se přemalovat na neutrální světlou. Bílá nebo jemně teplá šedá funguje univerzálně. Není to o tom, že by se Vám barva nelíbila. Jde o to, že má vyhovovat co nejširšímu okruhu lidí.
Světlo, vůně a detail, který stojí pár stovek
Na prohlídku přijďte s předstihem a celý byt rozsviťte, i ve dne. Roztáhněte závěsy, vytáhněte rolety. Doplňte teplé žárovky tam, kde svítí studené nebo žádné. Tmavý kout zařídí, že místnost působí menší a méně přívětivá, než ve skutečnosti je.
Vyvětrejte a vsaďte na neutrální čistou vůni. Žádné silné osvěžovače, žádný zvířecí nebo kuchyňský pach. Čerstvě uvařená káva nebo decentně provětraný byt udělají víc než cokoliv jiného. Pár cílených detailů pomůže navodit pocit domova. Svěží ručníky v koupelně, jednoduchá mísa ovoce v kuchyni, květina na stole. Mluvíme o nákladech v řádu stokorun, návratnost ale bývá nesrovnatelně vyšší.
Nezapomeňte na vstup. První, co kupující uvidí, jsou dveře, chodba a botník. Uklizený a provoněný vstup nastaví tón celé prohlídce.
Profesionální fotky a inzerce rozhodují ještě před prohlídkou
Naprostá většina kupujících si nemovitost vybere podle fotek, dřív než zavolá. Tmavé, křivé snímky z mobilu odradí i kupce, kterému by byt jinak seděl. Profesionální fotograf pracuje se světlem, kompozicí a širokoúhlým objektivem, díky kterému prostor dýchá. U exkluzivního náběru tohle u svých zakázek řeším standardně, protože návratnost je jasná. Lepší fotky znamenají víc poptávek, víc poptávek znamená lepší vyjednávací pozici a vyšší výslednou cenu.
K dobré prezentaci dnes patří i půdorys, kvalitní popis a u větších nemovitostí video nebo virtuální prohlídka. Kupující díky tomu přijde na prohlídku připravený a rozhodnutý, ne aby teprve zjišťoval základní dispozici. Tím se prohlídek koná méně, ale jsou cílenější.
Připravte si i papíry, které musíte k prodeji mít. U bytů a domů kupující často chce průkaz energetické náročnosti budovy, tedy PENB. U rekreačních staveb užívaných jen část roku platí ze zákona výjimka a PENB se nevyžaduje, takže ho neslibujte a nedokládejte zbytečně. Připravený výpis z katastru, případně podklady od SVJ, opět posiluje dojem, že prodej je v pořádku a bez rizika.
Kolik to stojí a co Vám to reálně přinese
Základní home staging bez investice se dá zvládnout vlastními silami za víkend, náklady na úklid, drobné opravy, barvu a pár doplňků se obvykle vejdou do několika tisíc korun. K tomu připočtěte profesionální focení. Tohle je rozsah, který doporučuji prakticky u každé zakázky, protože poměr cena a výsledek je neúprosně ve Váš prospěch.
Vyšší výsledná cena má i praktický dopad na kupujícího. Banky půjčují orientačně do 80 procent hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let až do 90 procent, a schopnost splácet posuzují přes ukazatele jako DSTI a DTI. Vždy jde o orientační pravidla, konečné slovo má banka a posuzuje každého individuálně. Když nemovitost působí udržovaně a dobře prezentovaně, odhad bývá příznivější, kupující snáz dosáhne na financování a obchod doběhne hladčeji až k rezervační smlouvě, advokátní úschově a zápisu na katastr.
Pozor jen na to, abyste neinvestovali do věcí, které se nevrátí. Velká rekonstrukce kuchyně nebo koupelny těsně před prodejem se zpravidla nezaplatí, protože vkus kupujícího se s tím Vaším málokdy potká. Cílem je čistý, světlý a neutrální prostor, ne nové bydlení pro někoho jiného.